Większość studentów, którzy mieszkają poza rodzinną miejscowością decydują się na wynajem pokoju lub mieszkania daleko od akademika. Są to pierwsze cztery kąty, gdzie studenci zaczynają samodzielnie zarządzać “swoim” gospodarstwem domowym. Niestety, na rynku nieruchomości istnieje wiele luk prawnych, które wynajmujący wykorzystują w swoich umowach. Jak uniknąć umów, które tylko nas ograniczają prawnie jak i finansowo?
Co to jest najem lokalu mieszkalnego ?
Najem lokalu mieszkalnego jest to stosunek prawny, który został uregulowany w kodeksie cywilnym oraz ustawie o ochronie praw lokatorów. Według kodeksu cywilnego:
“Art. 659. § 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.”
Co powinna zawierać umowa najmu ?
1. Oznaczenie stron.
Na pierwszej stronie umowy są zawarte najważniejsze informacje dotyczące osoby wynajmującej mieszkanie oraz najemcy mieszkania. Potrzebujemy prawdziwych danych identyfikujące wynajmującego oraz najemcę m.in imię, nazwisko, adres zameldowania, serię i numer dowodu osobistego oraz PESEL.
Jeżeli dana strona jest osobą prawną, to konieczne jest umieszczenie takich danych jak: firma (czyli nazwa spółki) adres, siedziba, dane rejestrowe – KRS, NIP, REGON.
2.Przedmiot umowy najmu.
Jest to oznaczenie mieszkania/pokoju, które będzie oddane do wynajęcia.
Jeżeli będzie to mieszkanie, to należy wskazać: miejscowość, ulicę, numer lokalu, ilość pomieszczeń, opis wyposażenia. W przypadku wynajmu pokoju trzeba podać wymiar pokoju oraz dla ilu osób został przeznaczony. Osoba, która wynajmuje mieszkanie musi oświadczyć, że jest właścicielem danego lokalu lub posiada uprawnienia do jego wynajęcia.
3.Obowiązki wynajmującego.
Osoba wynajmująca mieszkanie/pokój musi określić czas wynajmu. Może wymienić jeden z dwóch: określony (np. rok) lub nieokreślony. W umowie zawartej na czas określony należy wskazać początkowy i ostatni dzień trwania umowy.
W art. 6a ustawy o ochronie lokatorów możemy przeczytać, że wynajmujący musi zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku.
Przed podpisaniem umowy warto zapytać jakie urządzenia elektryczne zostaną zawarte w umowie np. żelazko, pralka,winda itp.
4.Obowiązki najemcy.
Obowiązkiem najemcy jest zapłata czynszu za określony wynajem. Z art. 6b ustawy o ochronie lokatorów możemy się dowiedzieć o obowiązku najemcy do utrzymania lokalu oraz pomieszczenia we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegania porządku domowego.
W umowie mogą zostać określone dodatkowe warunki/ obowiązki wynajmu np. zakaz palenia w mieszkaniu, zakaz posiadania zwierząt w mieszkaniu. Wszystkie warunki są zależne od wynajmującego.
5.Określenie czynszu, opłat dodatkowych i terminu zapłaty.
W umowie najmu muszą zostać określone opłaty takie jak :
– wysokość czynszu,
– rachunki związane za zużyty gaz,prąd,wodę oraz energię elektryczną,
– termin i sposób płatności.
Pamiętajmy o tym, że opłaty za rachunki mogą być różne ze względu na zużycie danych mediów.
6.Kaucja zabezpieczająca
Jest to jednorazowa opłata dla wynajmującego, która zabezpiecza go przed niezapłaconym czynszem, niezapłaconymi rachunkami oraz od kosztów naprawy wszelkich zniszczeń jakich dokonali najemcy.
Taka opłata nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany obiekt. W momencie rozwiązania lub zakończenia umowy wynajmujący zwraca pełną wniesioną kaucje w momencie, gdy nie zostało nic zniszczone oraz nie wystąpiły żadne zaległości finansowe. Kaucja musi zostać zwrócona najpóźniej 30 dni od momentu opuszczenia lokalu.
7.Okres wypowiedzenia.
Strony mogą ustalić okres wypowiedzenia umowy z wybranych powodów. W przypadku braku konkretnego określenia okresu wypowiedzenia, strony mogą powołać się na art. 673, który brzmi następująco:
“ Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.”
-
- § 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:
– gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
– gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
– gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.”
Na co trzeba zwrócić uwagę w momencie czytania i podpisywania umowy?
Większość osób, które wynajmuje mieszkanie są nastawione na zwiększenie swoich oszczędności lub omijają generowania dodatkowych kosztów związanych z utrzymaniem danej lokalizacji.
Bardzo często umowy są spisane w taki sposób, by wynajmujący mógł jak najwięcej zarobić. Mamy kilka złotych zasad co należy zrobić, aby wynajmujący Was nie oszukał:
1. Przed podpisaniem umowy najemca może poprosić o wcześniejsze zapoznanie się z umową najmu np. wysłanie jej drogą elektroniczną lub dostarczenie wersji papierowej do rąk własnych.
2. Najemca musi dokładnie przeczytać umowę oraz prześledzić każdy jej paragraf, aby wiedzieć z jakich obowiązków musi wywiązać się.
3. Jeżeli najemca nie jest przekonany do wybranych paragrafów, musi negocjować nowe warunki lub pójście na kompromis.
4. W momencie podpisywania umowy musi zostać dołączony protokół zdawczo- odbiorczy jako załącznik . Jest to pismo, które określa co znajduje się w mieszkaniu oraz w jakim stanie mieszkanie zostaje przekazane najemcy.